Spaanse Hoge Raad schrapt landelijk verhuurnummer: Wat betekent dit voor verhuurders in Torrevieja en Orihuela Costa?
Uitspraak Tribunal Supremo: Einde aan het centrale NRUA-register
De verwarring die sinds begin 2025 heerste onder eigenaren van vakantiewoningen in Spanje heeft een definitieve wending gekregen. Met uitspraak nr. 620/2026 heeft de civiel-bestuurlijke kamer van het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo) de invoering van het landelijke registratienummer voor toeristische en seizoensverhuur (Número de Registro Único de Arrendamientos, afgekort NRUA of NRA) nietig verklaard.
De centrale regering in Madrid had via het Koninklijk Besluit Real Decreto 1312/2024 getracht een overkoepelend staatssysteem in het leven te roepen dat verhuurders verplichtte een registratienummer aan te vragen via het Eigendomsregister (Colegio de Registradores). De Generalitat Valenciana tekende hiertegen beroep aan, met het argument dat toerisme en ruimtelijke ordening grondwettelijk exclusieve bevoegdheden van de autonome regio's zijn. Het Tribunal Supremo stelde de regio in het gelijk: de centrale overheid beschikt niet over de bevoegdheidstitel om een nationaal register te vestigen dat interfereert met de autonome toerismeregisters.
Wat blijft wel van kracht?
De uitspraak vernietigt niet het volledige besluit:
- Nietig verklaard: De verplichting voor woningeigenaren om een nationaal NRUA-nummer aan te vragen bij het Eigendomsregister om te mogen adverteren op verhuurplatforms.
- In stand gehouden: De digitale gateway (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos / VUDA) en de verplichting voor boekingsplatforms (zoals Airbnb en Booking.com) om periodieke transactie- en bezettingsgegevens geautomatiseerd uit te wisselen met overheidsinstanties, conform de Europese Verordening (EU) 2024/1028.
Het actuele kader in de Comunidad Valenciana: Decreto Ley 9/2024
Nu de landelijke tussenlaag is weggevallen, concentreert het juridische toezicht in Torrevieja en Orihuela Costa zich volledig op het regionale reglementaire kader van de Comunidad Valenciana. Op 8 augustus 2024 trad Decreto Ley 9/2024 in werking, een besluit waarmee het regioconsell het toezicht op Viviendas de Uso Turístico (VT) aanzienlijk aanscherpte:
- Verplichte regionale VT-code: Woningen die recreatief worden verhuurd, moeten geregistreerd staan in het Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana en beschikken over een actief licentienummer (formaat VT-XXXXXX-A voor de provincie Alicante).
- Maximale verhuurtermijn van 10 dagen: Toeristische verhuur is strikt gedefinieerd als een verblijf van maximaal 10 aaneengesloten dagen aan dezelfde huurder. Verblijven vanaf 11 dagen vallen onder seizoenshuur (arrendamiento de temporada), waarvoor andere contractuele en fiscale regels gelden.
- Verbod op kamerverhuur: Het verhuren van losse kamers binnen een woning voor toeristische doeleinden is in de hele regio uitdrukkelijk verboden; de woning moet in haar geheel ter beschikking worden gesteld.
- Individuele kadastrale referentie: Elke toeristische woning moet beschikken over een eigen, unieke kadastrale referentie (referencia catastral única), die verplicht in de huurovereenkomsten en registraties moet worden opgenomen.
- Geldigheidsduur van 5 jaar: Licenties die onder de nieuwe wetgeving worden verstrekt, hebben een maximale geldigheidsduur van vijf jaar. Verlenging vereist een hernieuwde toetsing aan de dan geldende gemeentelijke stedenbouwkundige criteria.
Lokale uitwerking in Orihuela Costa en Torrevieja
Zowel het stadsbestuur van Torrevieja als dat van Orihuela hanteert specifieke beleidslijnen om de balans tussen toeristische capaciteit en residentiële leefbaarheid te bewaren:
- Stedenbouwkundig compatibiliteitscertificaat (Certificado de Compatibilidad Urbanística): Voordat een nieuwe VT-licentie kan worden aangevraagd bij de Generalitat, moet de bevoegde gemeente schriftelijk bevestigen dat het bestemmingsplan ter plaatse toeristisch gebruik toestaat. Zonder dit gemeentelijke document weigert de regionale administratie elke inschrijving.
- Sleutelkluizen op straatmeubilair: In Orihuela Costa (waaronder La Zenia, Playa Flamenca en Cabo Roig) handhaven de lokale autoriteiten streng op het verbod op ongeautoriseerde sleutelkluizen (llavines) aan openbare hekwerken, lantaarnpalen en straatmeubilair. Sleuteloverdrachten dienen fysiek of via inpandige systemen plaats te vinden.
- Rol van de Vereniging van Eigenaren (Comunidad de Propietarios): Krachtens artikel 17.12 van de Spaanse Wet op het Eersterangs Appartementsrecht (Ley de Propiedad Horizontal) kan een complex met een drie-vijfde meerderheid van stemmen en eigendomsaandelen toeristische verhuur in het gebouw categorisch verbieden of verhuurders een opslag van maximaal 20% op de gemeenschappelijke servicekosten opleggen.
Conclusie voor vastgoedeigenaren
Het schrappen van het landelijke verhuurnummer door de Hoge Raad brengt verlichting in de vorm van minder bureaucratische overlap en het voorkomen van extra registratiekosten bij het Spaanse Eigendomsregister. Verhuurders aan de Costa Blanca Zuid kunnen volstaan met het publiceren van hun officiële regionale VT-CV-licentie op online portalen.
Desondanks blijft naleving van de regionale en gemeentelijke regelgeving essentieel. Boetes voor illegale exploitatie of het ontbreken van gemeentelijke compatibiliteitscertificaten kunnen in de Comunidad Valenciana oplopen tot substantiële bedragen. Eigenaren doen er verstandig aan hun kadastrale documentatie en gemeentelijke toelatingen periodiek te laten verifiëren door een gespecialiseerd juridisch adviseur of professionele beheerder.
Zelf de ontwikkelingen in de regio ontdekken? Bekijk het aanbod accommodaties op misterstay.rent.
Regionale Impact Costa Blanca Zuid
De uitspraak van het Tribunal Supremo voorkomt een gefragmenteerde juridische strijd en administratieve vertraging bij de toekenning van accommodatievergunningen in Torrevieja en Orihuela Costa. Doordat de bevoegdheid uitsluitend bij de Generalitat Valenciana en de lokale gemeenten ligt, blijft de regulering direct afgestemd op de lokale draagkracht van wijken zoals La Zenia, Playa Flamenca en Los Altos. Dit bevordert een transparant, gecontroleerd toeristisch logiesaanbod en voorkomt ongebreidelde overbelasting van publieke voorzieningen en parkeerinfrastructuur.
Zelf de ontwikkelingen in de regio ontdekken? Bekijk het aanbod accommodaties op misterstay.rent.
Bekijk Vakantie-accommodaties →